Option Viager

Nous espérons que vous trouverez dans ce guide, les informations que vous recherchez.
Les mots en rouge permettent d'obtenir (en cliquant desssus) des précisions pour des cas particuliers ou des points auxquels il faut accorder une attention toute particulière.
Pour toute question personnelle, n’hésitez pas à nous interroger en complétant la fiche sur la page contact

 

UN PEU D’HISTOIRE SUR LE VIAGER

  • Son origine est ancienne et provient du vieux français « viaje » signifiant « temps de vie »
  • Les Grecs et les Romains pratiquaient déjà une forme de viager
  • Il a été codifié et encadré sous Napoléon avec l’élaboration du Code Civil

 

LE PRINCIPE DU VIAGER

  • La 1° notion à prendre en compte pour le viager (libre ou occupé), c’est qu’il s’agit d’une vente immobilière. Il y a donc transfert de propriété d’un bien à un acquéreur (= débirentier) qui devra en compensation, verser
    une rente
     au vendeur (= crédirentier)
    tout au long de la vie
     de ce dernier.
  • La 2° notion de cette vente est son
    côté aléatoire
     (art.1964 du code Civil) que l’on peut résumer par « chances de gains et risques de pertes »

 

LEXIQUE

  • Crédirentier : celui qui bénéficie du versement de la rente ; soit
    généralement le vendeur
  • Débirentier : celui qui verse la rente ; soit l’acquéreur.
  • Viager libre : vente avec rente d’un bien immobilier que
    le vendeur n’habite pas
  • Viager occupé : vente d’un bien immobilier pour lequel le vendeur (= crédirentier) bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
  • Droit d’Usage et d’Habitation : droit pour le vendeur d’
    occuper à titre personnel
     le bien vendu
  • Vente à Terme : vente d’un bien immobilier dont le paiement est réalisé par le versement d’un
    nombre défini de mensualités
  • Bouquet
     : partie du prix de vente payée au comptant, le jour de la vente
  • Rente
     : partie du prix de vente versée durant toute la vie du crédirentier et payée généralement chaque mois
  • Calculs viager : c’est un élément primordial de l’étude en vente viagère. Mal évalués, le bouquet et la rente ne répondront ni aux attentes des vendeurs ni aux budgets des acquéreurs.
Selon le type de viager, la
méthode de calcul la plus professionnelle
 est celle de notre logiciel qui intègre les éléments suivants :
                    . La valeur estimée du bien immobilier
                    . L’âge et le sexe donc l’espérance de vie du ou des vendeur(s)
                    . La valeur locative du bien
                    . Le taux d’actualisation des loyers
                    . Le taux d’intérêt technique de la rente
                    . Le taux de rendement du capital
  • Indexation : revalorisation annuelle des rentes versées, basée sur l’indice INSEE du coût de la vie (hors tabac)
  • Acte authentique :
    acte de vente 
    signé par le vendeur et l’acquéreur, reprenant toutes les conditions relatives à la vente en viager figurant dans le compromis de vente
  • Clause résolutoire : clause figurant dans l’acte authentique permettant de faire
    annuler la vente
     en cas de non-paiement des rentes dues
  • Privilège du vendeur : garantie pour le vendeur de faire valoir son
    privilège sur l’hypothèque
     du bien vendu
  • Fiscalité : le crédirentier,
    selon son âge,
     pourra bénéficier d’un
    abattement
     sur les rentes perçues, à savoir :
    • 70% à partir de 70 ans révolus
    • 60% à partir de 60 ans révolus
    • 50% à partir de 50 ans révolus


QUI VEND EN VIAGER ?

On peut définir 3 catégories de vendeurs :
  • Ceux qui n’ont pas d’enfants et qui ne souhaitent pas tout laisser à "l’Etat" :
    • En vendant en viager occupé, les propriétaires rentabilisent au maximum leur habitation. D’un côté, ils continuent à bénéficier du même toit tout au long de leur vie et d’un autre, ils
      débloquent de leur vivant
      , un capital financier immobilisé dans les murs de leur propriété.
    • Dans le cas d’un viager libre, les vendeurs augmentent leur chance de vendre en touchant une population qui n’a pas ou ne veut pas, avoir accès au crédit.
  • Ceux qui ont des enfants et qui veulent les protéger :
    • D’un commun accord, parents et enfants décident de vendre en viager le bien parental pour permettre aux parents d’améliorer leur vie de retraités par un revenu complémentaire ou de pouvoir s’offrir une belle maison de retraite.
      C’est la solution la plus adaptée pour ne pas solliciter des enfants parfois en situation précaire, pour financer une résidence médicalisée.
    • De même, une Vente à Terme peut permettre de protéger les enfants en assurant le versement de la totalité des mensualités prévues initialement, en cas de décès prématuré des parents.
  • Ceux qui ont des enfants et qui veulent les
    « déshériter »
     :
    • Le viager représente également la seule opportunité légale de spolier ses enfants d’une grande partie de la succession.
      En vendant leur patrimoine immobilier de leur vivant, les parents profitent au maximum des revenus générés tout en privant les héritiers de tout bien immobilier lors de la succession.
 

LES VARIANTES DU VIAGER

On parle le plus souvent de viager libre ou occupé mais on oublie d’autres variantes qui répondent au mieux à l’attente des vendeurs. On peut citer les 3 plus utilisées :
  • Le viager libre loué : il s’agit de la vente avec rentes d’un bien immobilier déjà occupé par un locataire. La volonté du propriétaire est de sortir des tracas de la location, tout en recevant des rentes régulières.
  • Le viager occupé temporairement : à la différence du viager occupé classique, le Droit d’Usage et d’Habitation est ici, non pas perpétuel, mais limité dans le temps. Cela correspond souvent à la vente d’une résidence secondaire dont les propriétaires savent qu’ils n’y viendront plus que quelques années.
  • Le viager mixte : il s’agit de la vente d’une propriété dont une partie sera vendue en viager occupé car habitée par l’ancien propriétaire et l’autre partie vendue en viager libre. Il faut bien évidemment que la configuration des espaces de la maison se prête à ce type de cohabitation.

 

LES AVANTAGES VENDEUR

VIAGER LIBRE VIAGER OCCUPE VENTE A TERME
  • Sortir de la mévente d'un bien immobilier
  • Bénéficier de rentes régulières plutôt que d’un comptant
  • Toucher une autre clientèle
  • Sortir des soucis de la location
  • Améliorer l’optimisation fiscale
  • « Déshériter » ses enfants
  • Améliorer sa retraite
  • Rentabiliser son lieu d’habitation tout en restant chez soi
  • Réaliser ses rêves
  • Faire plaisir de son vivant
  • « Déshériter » ses enfants
  • Réduire ses charges (impôt foncier / gros travaux…)
  • Préserver ses héritiers
  • Garantir le paiement de la totalité de la vente
  • Solutionner la mévente de son bien
  • Toucher une autre clientèle
  • Obtenir une défiscalisation totale des mensualités versées



 
 

LES AVANTAGES ACQUÉREUR

VIAGER LIBRE VIAGER OCCUPE VENTE A TERME
  • Acquisition sans recours au crédit bancaire
  • Acquisition avec un faible apport
  • Sortir de la location en habitant le bien
  • Diminution des rentes par la perception d’un loyer (VLL)
  • Constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût
  • Acquisition sans recours au crédit bancaire
  • Acquisition avec un faible apport
  • Eviter les soucis de la location
  • Aucun revenu foncier à déclarer
  • Limiter le nombre de mensualités à verser
  • Acquisition sans recours au crédit bancaire
  • Acquisition avec un faible apport
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